الحديث عن “الفقاعة العقارية ” .. آراء في الميزان
بقلم د. يسري الشرقاوي رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين الأفارقة، مستشار الإستثمار الأجنبي
▪️أولاً:-
تعالوا نعوّد انفسنا الا نأخذ رد او اجابة من اي صاحب مهنة فقط لكن علينا ان نأخذ كل الاراء ، فعلى مدار ٦٠ عاماً بعضاً من أصحاب المصالح ومشاركتهم الرأي لم ينتج عنها سوى ما يخدم مصالح شخصية وهذا حق مشروع شريطة ان يصب في الصالح العام والا ،، يتحول الامر الي لا عزاء للمصالح العامة وللاقتصاد الوطني الكلي.. وتعالوا ايضا نقول لكل المحللين الاقتصاديين ليس كل ما يعرف يقال ولكل توقيت مقال ولكل وقت آذان ، حتى نخرج جميعا من عنق الزجاجة في رحلة الكفاح الصعبة في سنوات اقتصادية عجاف، وعلينا اذا اردنا ان نضع الظواهر امام الجميع ونترك الحكم وفق المعطيات.
▪️ثانيا:-
المخزون العقاري العام في مصر مخيف جدا وللغاية ووفقاً للتعداد والاحصاء العام الرسمي لدينا ما يقرب من ٠ ١ مليون وحدة سكنية مغلقة غير مستغلة واذا افترضنا تكلفة الوحدة كمتوسط نصف مليون جنيه فيصبح لدينا ٥ تريليون جنية مجمدة لا تدور وخارج دوران الاقتصاد المصري، هذا المخزون يكفي لسد الطلب السكني المصري من ١٠ الي ١٥ عام .
▪️ثالثا:-
نسبة الاشغال لكل وحدات السكن في مصر لا تتعدي ال ٣٠٪ من اجمالي المخزون العقاري ،وهذا يعني ان العقار في مصر اثر تاثير تراكمي على السيولة في مصر بصفة عامة واثر سلبا علي باقي القطاعات و ان المعروض اعلي بكثير من الطلب، ،، ولكن هناك نقطة هامة وهي “ان ما نناقشه هنا فيما يتعلق باحتمالات التاثر العقاري بعيدة كل البعد عن المنظور والمخزون العام فنحن نتحدث عن ٣٠ الف وحدة فقط هي اجمالي انتاج مطورين مصر العقاريين سنويا ويمثل هذا الانتاج ٨٪ فقط من الاحتياج السنوي ومازلت اري ان هذا الانتاج يُنتج لطبقة معينة فقط لديها القدرة الشرائية من المنظور الاستثماري وليس السكني ولا تشملها المعاناة الاقتصادية الشاملة التي تطال ٨٥٪ من طبقات المجتمع المصري، وهذا ما يرجح استبعاد فقاعة في هذه الشريحة .
▪️رابعاً:-
طريقة واساليب البيع والتسويق الحالية ، بقيمة صفر دفعة مقدمة احيانا او ٥٪ او حتى ١٠٪ دفعة مقدمة والباقي على ٧ و ٨ و ١٠ سنوات واجراء عمليات تحوّط تسويقي بالبيع للمجمع السكني الواحد علي ٣ مراحل اصبحت تخدم فقط المطور والمسوق العقاري فحالات التعثر في السداد يستفيد منها المطور بعدما يجبر المشتري المتعثر على التنازل عن المبلغ الذي دفعه مقابل التنازل عن الغرامات وارتجاع الوحدة ثم يعيد بيعها بسعر أعلى وهي مازالت وحدة مخططة على الورق وقبل بدء التنفيذ،، الحديث عن امكانية بيع اي وحدة مغلقة اعادة بيع عبر شركات تسويق عقاري حديث غير دقيق لان شركات التسويق العقاري تتعاقد مع المطورين واسهل لها أن تبيع وحدات على الخريطة وبنسب المقدم وتحصل على العمولة حيث أن ذلك اكثر سهولة من العمل في بيع او اعادة بيع وحدات مسلمة وهذا هو ما يؤكد الفقاعة في الوحدات المسلمة وتحتاج لاعادة بيع
▪️خامسا:-
الخريطة الاستثمارية ودور الدولة ،،،
العقار والتطوير العقاري نشاط جيد ولا غبار في ذلك لكن في غياب المنظم وهو الدولة جعل هذا النشاط يتغول على الأنشطة الصناعية والزراعية والخدمية وكافة الانشطة الإنتاجية التي تبني اقتصاد حقيقي ، وفي كل دول العالم المتقدم بما فيها أمريكا ، تعمل الدولة على زيادة النشاط الإنتاجي ورفع مستويات الإقتصاد ثم بفوائض وعوائد القطاعات الاقتصادية ينشط القطاع العقاري بينما في مصر العكس ، فالعقار التهم كل مدخرات المصريين في الداخل والخارج وثرواتهم وجمدها في حوائط والباقية ذهبت الى الذهب والدولار والودائع، والشارع الإقتصادي انتابه الجفاف والركود ، والمركزي يسحب ايضا سيولة من الأسواق للسيطرة على التضخم مما أصاب السوق بحالة ركود تضخمي قادم من تأثير قرار خاطئ للمركزي في فبراير ٢٠٢٢ بشأن وقف الاستيراد بنظام الاعتماد المستندي واستمر ما يقرب من عام مما خلف آثاراً سلبية سنظل نعاني منها ٣ سنوات كل ذلك مجمعاً يرفع احتمالات الدخول في فقاعة عقارية حتماً.
▪️سادساً:-
الحديث عن اننا لدينا ٢.٥ مليون مولود سنويا ولدينا مليون حالة زواج مما يجعل الطلب على العقار والاحتياج للسكن مستمر فالرد على هؤلاء واضح تماما ، هناك ما يسمى بالطلب والطلب الفعال ، نعم لدينا طلب لكن ليس طلب فعّال لغياب القوة والقدرة الشرائية نظرا لارتفاع تكاليف الحياة وذوبان الطبقة المتوسطة ، واذا تم استحداث منظومة وقانون وشركات للايجار لاستغلال المخزون المغلق والمقدر ب ١٠ مليون وحدة سكنية فهذا بعني اننا لدينا ما يكفي احتياج عشر سنوات،، والحديث عن تصدير العقار كلام جيد للغاية ولكن إلى الآن وعلى مدار عشر سنوات ليست لدينا الآليات والمناخ والأدوات والمستندات والطريقة والنظام الفاعل لتفعيل منظومة تصدير عقار ومازال الامر حبراً على ورق وكلام غير قابل للتنفيذ.
▪️سابعا:-
هناك فارق شديد في الصيغة والطريقة التي يعلن بها الاعلان عن المبيعات لدى بعض المطورين ، فمعظم من يعلن انه باع ب ٧٠ مليار فالحقيقة “انه استلم فقط دفعات المقدمة التي لا تتجاوز ٦٠٠ مليون جنبة فعليا وهي مقدمات عقارات قيمتها ٦٠ مليار ، لذا فالامر يحتاج تقارير حديثة من البنوك والبنك المركزي ليوضح عدد ونسب المتعثرين في سداد الشيكات البنكبة والوحدات المرتجعة واتوقع ان الرقم مفزع
▪️ثامنا:-
كل مبيعات المطورين ومنتجاتهم السنوية ووحداتهم المسلمة لا تزيد عن ٣٠ الف وحدة منهم ١٠٠٠ الى ٢٠٠٠ وحدة في الساحل الشمالي باسعار مبالغ فيها والتي يصل فيها سعر المتر إلى اسعار خيالية بعيدة عن القيمة الحقيقية تماما الاف المرات وهذا يمثل البيع لشريحة معينة وهي التي تشتري كل الوحدات في كل المناطق وهذا علاجه ضريبي قطاعي ويحتاج ان يعالج ضريبيا لتحقيق العدالة الضريبية في المجتمع الضريبي وليس له علاقة بالفقاعة العقارية.
▪️تاسعا:-
الفقاعة والانهيار هنا
كل مبيعات ” الوحدات الكاملة اعادة البيع نقدا” مصابة بحالة شلل تام لعدم توافر سيولة لدي الافراد لدفع مبلغ بين ٥-٧ مليون في وحدات ١٧٠ متر في المستوي الاستثماري الاول ، وحركة البيع بطيئة تماما ، في هذا السوق ، وعملية اسالة المخزون العقاري التي يحتاجها غالبية المصريين نظرا لاعتمادهم على العقار في حفظ قيمة الجنية والارتكاز اليه عند الحاجه هي العملية الاكثر تعقيدا وهي التي تتضح فيها الفقاعة العقارية تماما بكل اشكالها ، لان الحالة الاقتصادية والظروف التي تمر بها الطبقة المتوسطة ادت إلى طرح ١٥٪ من ١٥ مليون وحدة سكنية للسوق لاعادة البيع لحاجة اصحابها للسيولة لظروف المعيشة ومتطلبات الحياة.
▪️عاشرا:-
الاقتصاد العالمي يمر بظروف اكثر غموضا واسعار الذهب والدولار المنافسين للعقار في مجتمعات اقتصادية تغيب فيها مناخ الاستثمار الانتاجي وفي اقتصاد الأسواق الناشئة اصبحا على كف “عفريت” وكل القراءات اصبحت غير دقيقة والسعر العالمي بات متأثرا بقرارات وظروف سياسية ليس لها علاقة بالواقع الاقتصادي مما يخلق حالة لا يقين في اسعار الذهب ومن ثم العقار ،، لكن يظل الذهب متفوقاً في السنوات العشر الاخيرة في حفظ قيمة الجنيه عن العقار ويضاف لذلك سهولة تسييل الذهب وقت الحاجة عن العقار في طل الفقاعة في سوق اعادة البيع للعقار في المخزون العقاري.
