المحكمة الدستورية العليا تحكم ببطلان قانون الإيجار القديم

حكم تاريخي طال انتظاره يعيد الأمل لملاك عقارات الإيجار القديم

كتب – محمد السيد راشد

بعد عناء دام لأكثر من أربعون  عاما المحكمة الدستورية العليا تصدر حكم  بعدم دستورية ثبات الأجرة بـ قانون الإيجار القديم للأماكن المؤجرة للأغراض السكنية، والذي يأتي في ضوء الدعوى المرفوعة أمامها بعدم دستورية الزيادة السنوية المنصوص عليها في قانون الإيجار القديم رقم 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، كما طالب بعدم دستورية المادة الأولى والخامسة من القانون، والتي تبلغ 7%.

حكمت المحكمة الدستورية العليا  بعدم دستورية الفقرات من القانون 136 لسنة 1981 الخاصة بثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص إقامتها لأغراض السكن، مشيرة إلى أن ذلك يشكل عدوانا على قيمة العدل وإهدارا لحق الملكية .

وقالت المحكمة الدستورية أن :”تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يتساند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، ما يوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن، فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يأويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال – قيمة الأرض والمباني – بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا”.

وأضافت المحكمة  إلى أن :”حظر زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وهو ما مؤداه ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه”.

وفي ضوء ثبات القيمة أو النسبة الإيجارية، فإن ذلك لا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.

 تشريع جديد بقانون جديد

وتضمن حكم المحكمة الدستورية، نصًا قويًا يخص البرلمان، حيث أوجب عليه أن يصدر تعديلات تشريعيًا لإحداث التوازن بين المالك والمستأجر، حيث نص الحكم على أنها حددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها.

وقد جاءت تلك الفترة التي منحتها المحكمة الدستورية للبرلمان لإصدار تعديل تشريعية، لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.

أحكام مشابهة بـ الإيجار القديم

هناك دعاوى مشابهة فصلت فيها المحكمة الدستورية فيما يخص الإيجار القديم كذلك، ومنها الحكم التاريخي الصادر في عام 2018 والذي في ضوءه صدر قانون رقم 10 لسنة 2022، والذي بموجبه ينتهي العمل بعقود الإيجار القديم للأشخاص الاعتباريين بعد 5 سنوات من إصدار القانون أي في 2027.

وقد أصدرت المحكمة الدستورية حكمها الذي قررت فيه أن طبيعة الشخصية الاعتبارية يصعب بطبيعته تحديد مدته وقضت بإنهاء هذه العقود، حيث نص الحكم على “عدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة “لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،… “، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، لاستعمالها فى غير غرض السكنى”.

قانون جديد للإيجار القديم

وبعد الحكم التاريخي الصادر في عام 2018، صدر عن البرلمان القانون الذي ينص على أن تنتهي عقود الإيجار القديم للأشخاص الاعتباريين بعد مضي 5 سنوات من صدور القانون، على أن تزداد الأجرة بنسبة 15% سنويا.

هذا الأمر ينتظره الملاك فيما يخص الإيجار القديم للوحدات السكنية، بعد حكم المحكمة الدستورية الصادر اليوم الذي ينص على أنه عدم دستورية ثبات الأجرة بـ قانون الإيجار القديم للأماكن المؤجرة للأغراض السكنية والمقدرة بنسبة 7%.

وفي ضوء ثبات القيمة أو النسبة الإيجارية، فإن ذلك لا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.

وفي ضوء ثبات القيمة أو النسبة الإيجارية، فإن ذلك لا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.

الحكم يلزم البرلمان بإصدار تشريع جديد

وتضمن حكم المحكمة الدستورية، نصًا قويًا يخص البرلمان، حيث أوجب عليه أن يصدر تعديلات تشريعيًا لإحداث التوازن بين المالك والمستأجر، حيث نص الحكم على أنها حددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها.

وقد جاءت تلك الفترة التي منحتها المحكمة الدستورية للبرلمان لإصدار تعديل تشريعية، لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.