الخبير القانوني ياسر فؤاد يقدم عبر ( وضوح ) قراءة تفصيلية لقانون الإيجار القديم
ياسر فؤاد يحسم الجدل: كيف يحمي القانون محدودي الدخل ويعيد التوازن للسوق؟
حوار / ڤرناس حفظي
أثار قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 جدلا واسعا في الشارع المصري منذ صدوره، وسط تساؤلات عديدة حول تأثيره على مختلف الأطراف، لم يقف النقاش عند الملاك أو المستأجرين فقط، بل امتد إلى الرأي العام الذي يتابع عن كثب كيفية إدارة العلاقة بين الطرفين بعد عقود طويلة من الإيجارات القديمة.
ويطرح المواطنون، خاصة المستأجرون، العديد من التساؤلات حول تفاصيل الانتقال التدريجي، والزيادات المحتملة، وحقوقهم في الحصول على بدائل سكنية أو تعويضات، بينما يراقب الملاك كيفية استرداد حقوقهم دون التسبب بأضرار للمستأجرين.
في حوار خاص مع “وضوح الإخباري”، يقدم المحامي ياسر فؤاد قراءة متعمقة للقانون الجديد رقم 164 لسنة 2025، موضحاً كيف يسعى القانون لإعادة التوازن بين الأطراف، ويشرح تفاصيل الانتقال التدريجي للإيجارات القديمة، وآليات حماية المستأجرين محدودي الدخل، وضمان حقوق الملاك في الحصول على عائد عادل لعقاراتهم.
ما أبرز التغييرات التي جاء بها القانون الجديد؟
القانون رقم 164 لسنة 2025 يمثل تحوّلًا جوهريًا في ملف الإيجارات القديمة، إذ وضع لأول مرة جدولًا زمنيًا واضحًا لإنهاء العلاقة الإيجارية الممتدة لعقود دون سقف زمني.
كما استحدث آلية لرفع القيمة الإيجارية تدريجيًا وفق تصنيف المناطق (متميزة – متوسطة – اقتصادية)، وألزم الدولة بتوفير بدائل سكنية أو تعويضات للمستأجرين محدودي الدخل.
ما الهدف الأساسي من القانون؟
الهدف هو إعادة التوازن بين المالك والمستأجر. فالقانون يمنح المالك عائدًا عادلاً، ويمنح المستأجر فترة انتقالية مناسبة للتأقلم مع الوضع الجديد.
هل القانون إنهاء فوري للإيجار القديم؟
لا، القانون ليس إنهاءً مباشرًا، بل تنظيم انتقالي تدريجي، مع رفع تدريجي للأجرة وفترات زمنية معتبرة لتجنب الصدمات الاجتماعية.
لماذا 7 سنوات للوحدات السكنية و5 سنوات لغير السكنية؟
المدد مختلفة ، 7 سنوات لحماية الأسر في الوحدات السكنية، بينما اعتُبرت الوحدات غير السكنية (المحال والمكاتب) أكثر مرونة، لذلك اقتصر المشرّع على 5 سنوات.
ماذا يحدث بعد انتهاء المدة؟
بانتهاء المدة، ينتهي عقد الإيجار بقوة القانون. إذا رفض المستأجر الإخلاء، يتعين على المالك اللجوء إلى محكمة الأمور المستعجلة، التي تُصدر قرار الإخلاء سريعًا.
هل هناك حالات للإخلاء قبل انتهاء المدة؟
نعم، مثل: ترك العين فترة طويلة دون استخدام، تملك المستأجر أو أولاده وحدة أخرى، أو إساءة استعمال العين بما يضر العقار أو الغير.
كيف تُحسب القيمة الإيجارية الجديدة؟
مؤقتًا: 250 جنيهًا شهريًا حتى إعلان التصنيف.
بعد التصنيف: تُضرب القيمة الحالية في معامل محدد:
20× للوحدات المتميزة.
10× للمتوسطة والاقتصادية.
5× للوحدات غير السكنية.
مع زيادة سنوية بنسبة 15% خلال الفترة الانتقالية.
ما معنى تصنيف المناطق؟ ومن يحدده؟
التصنيف يعكس مستوى الخدمات والبنية التحتية. تحدده لجان بالمحافظات بقرار من المحافظ، تحت إشراف مجلس الوزراء لضمان الموضوعية.
ما الضمانات للمستأجر محدود الدخل؟
القانون يُلزم الدولة بتوفير وحدة بديلة أو دعم نقدي مباشر، ويتيح للمستأجر التقدم بطلب رسمي قبل انتهاء المدة.
هل يستمر حق الورثة بعد المدة الانتقالية؟
لا، العلاقة الإيجارية تنتهي بانتهاء المدة سواء مع المستأجر الأصلي أو ورثته.
ما آلية الحصول على وحدة بديلة؟
المستأجر يتقدم بطلب للجهة الحكومية المختصة قبل عام من انتهاء العقد، والدولة مُلزمة قانونًا بتوفير البديل أو التعويض المالي.
متى يبدأ التطبيق؟
من سبتمبر 2025، مع دفع القيمة المؤقتة (250 جنيها) ثم تطبيق القيم الجديدة تدريجيًا.
كيف ستُعالج النزاعات؟
محاكم الأمور المستعجلة مختصة بطلبات الإخلاء لتسريع الأحكام، مع إتاحة حق الطعن أمام القضاء المدني لضمان التوازن.
هل هناك تأثيرات محتملة على السوق العقاري؟
نعم، سترتفع الإيجارات تدريجيًا بطريقة منظمة، ما ينشط الاستثمار العقاري ويزيد المعروض ويمنع التشوهات في السوق.
هل يمكن الطعن على القانون أمام المحكمة الدستورية؟
الطعن الدستوري حق مكفول، لكن التوقعات تُشير إلى صعوبة إبطاله لأنه يوازن بين حماية الملكية والعدالة الاجتماعية.
الخلاصة:
القانون الجديد لا يُمثل نهاية مفاجئة للإيجار القديم، بل بداية انتقال منظم يوازن بين حقوق المالك وضمانات المستأجر، مع توفير بدائل اجتماعية لتفادي أية أزمة سكنية.
